Setup do Empreendimento
Identificação, tipologia e premissas globais.
Comece aqui. Os quatro sliders abaixo controlam o destino do empreendimento. Os KPIs, gráficos e o parecer flutuante à direita reagem instantaneamente a cada movimento. Premissas detalhadas (BDI, TMA, comissões, dimensionamento) descem para os blocos abaixo — só toque se for refinar.
Painel Mestre · Ajuste em Tempo Real
Pricing derivativo · saidas do modelo
Precos calculados a partir de custos + margem-alvo
Preco break-even
—
Margem 0%
Preco para margem-alvo
—
Margem 15%
Preco de mercado
—
Mediana da praca
Gap necessario vs mercado
—
—
O preco efetivo de venda e uma consequencia, nao uma escolha — emerge de CAPEX + OPEX + custos comerciais + tributos + admin + margem-alvo. O slider de "preco-tabela desejado" representa apenas o preco que pretendemos pedir.
Composição CAPEX
Sensibilidade · Resultado vs. Preço
Participação InnCorporate · 23,9% automática (lotes em permuta ÷ total)
Premium sobre mercado · +115%
Identificação
Premissas Macro
Análise Fundiária & Compliance
Localização, restrições, licenças e checklist regulatório.
Aqui você verifica se o terreno tem armadilhas. Cole o CEP — preencho o resto. Marque os toggles que se aplicam ao caso real. O score (0-100) reflete o risco fundiário composto: quanto maior, mais limpo. Abaixo de 50, recomendo não avançar sem assessoria jurídica especializada.
Localização
Score de Risco Fundiário
—
Risco fundiário composto (0-100)
—
Restrições e Ônus
Checklist de Licenças
| Licença | Status | Custo (R$) |
|---|
Estudo de Mercado
Comparáveis, demanda demográfica, vetores de absorção.
O preço só é real se o mercado paga. Use os sliders para descrever a praça (população, renda, vetor de crescimento, concorrência). A absorção projetada por mês alimenta o cronograma — se o preço de lançamento estiver muito acima do que a praça paga, o parecer flutuante vai avisar imediatamente.
Demanda Demográfica
Demanda Estimada
Domicílios potenciais (5 anos)
—
Capacidade de pagamento
—
Absorção projetada/mês
—
Vetores Estratégicos
Comparáveis de Mercado
| Empreendimento | Localização | Lote/Unid (m²) | Preço (R$) | R$/m² | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| Loteamento Novo Horizonte | Pesqueira/PE | 360 | 40.900 | 114 | Comparável |
| Mediana praça Pesqueira | Pesqueira/PE | 250 | 32.500 | 130 | Mediana |
| Faixa baixa transações | Pesqueira/PE | 200 | 18.804 | 94 | Mínimo |
Distribuição de Preços (boxplot)
Posicionamento do Empreendimento
Painel Macroeconômico
Índices de referência atualizáveis. Base para reajustes automáticos.
SINAPI Nacional
R$ 1.847/m²
+0,8% mês
SINAPI-PE
R$ 1.704/m²
+0,6% mês
INCC-M
7,2% a.a.
+0,4% vs mês ant.
IPCA
4,1% a.a.
−0,2% vs mês ant.
SELIC
14,25% a.a.
Estável
CDI
14,15% a.a.
Estável
USD/BRL
R$ 5,42
+1,2% semana
IGP-M
5,8% a.a.
+0,3%
Evolução SINAPI-PE (12 meses)
Cesta Macro Comparada
Aplicar Reajuste Automático
Nota: Em produção, valores são puxados das APIs do Data Pipeline P6-03 (BCB, IBGE, Caixa, FGV) já existentes na plataforma.
Dimensionamento Físico
Quantitativos do empreendimento.
Áreas e Lotes
Malha Viária e Linear
Orçamento CAPEX
SINAPI-PE / ORSE-SE 2026 · editável célula a célula.
CAPEX: —
Tudo aqui é editável. A primeira coluna é a quantidade (recalculada automaticamente a partir do que você definiu na aba Dimensionamento), a segunda é o custo unitário SINAPI/ORSE de referência. Clique nos números para sobrescrever com o valor real do seu fornecedor. Os indiretos (à esquerda) capturam o que costuma escapar do orçamento padrão.
Disciplinas de Infraestrutura
| Disciplina | Quant. | Unid | Custo Unit (R$) | Subtotal (R$) | % |
|---|
Indiretos
Composição Visual
Receita e Comercialização
Premissas de venda das unidades recebidas.
Onde mora a verdade do negócio. Quantas unidades você recebe, por qual preço de fato, em quanto tempo o mercado absorve. O premium sobre mercado é calculado automaticamente — se passar de 30%, você está apostando contra a história da praça.
Lotes / Unidades Recebidos
Absorção e Desconto
Estrutura Societária & Tributária
Modelagem de SPE, Investida, holding e regime fiscal.
Veículo Societário
Participação InnCorporate automática
23,9%
Lotes em permuta (115) ÷ total do empreendimento (481)
Participação contraparte
76,1%
Lotes remanescentes (366) ÷ total
Sob holding patrimonial
Alienação fiduciária dos lotes
Comparativo de Regimes Tributários
| Regime | Alíquota efetiva | Carga (R$) | Recomendação |
|---|---|---|---|
| RET (Patrimônio de Afetação) | 4,00% | — | Padrão SPE |
| Lucro Presumido | 6,73% | — | Volume médio |
| Lucro Real | ~15% | — | Apenas com prejuízo |
A escolha do regime impacta diretamente o resultado líquido. Para empreendimentos via SPE com pré-venda, o RET sob Patrimônio de Afetação é geralmente o caminho ótimo, isolando riscos e travando carga em 4%.
Distribuição de Resultado
DRE & Indicadores
Resultado operacional consolidado.
Linha por linha, do bruto ao líquido. O parecer abaixo classifica em RECOMENDAR (margem ≥ 15%, TIR > CDI), RENEGOCIAR (positivo mas insuficiente) ou NÃO RECOMENDAR (resultado negativo ou marginal). O painel flutuante à direita carrega esta mesma conclusão por todas as abas.
Demonstração de Resultados
| Linha | Valor (R$) | % Receita |
|---|
Composição
Fluxo de Caixa Mensal
Curva S, capital máximo empatado, mês de inversão.
Curva Acumulada
Detalhamento Mensal
Sensibilidade 2D
Matriz cruzando duas variáveis.
Configuração
Mapa de Calor
Escala:
Pessimista
Marginal
Aceitável
Ótimo
Matriz IREU
Impacto × Relevância × Efeito Borboleta × Urgência.
Avaliação (1-5)
Score & Tier
—
Score IREU
—
Tier 1 (≥200): Executar imediatamente.
Tier 2 (100-199): Próxima sprint.
Tier 3 (50-99): Backlog ativo.
<50: Descartar ou revisar premissas.
Tier 2 (100-199): Próxima sprint.
Tier 3 (50-99): Backlog ativo.
<50: Descartar ou revisar premissas.
Cronograma & Marcos
Timeline com marcos críticos.
Timeline do Empreendimento
Mês 0
Diligência e estruturação contratual
Due diligence fundiária, jurídica e fiscal. Constituição da SPE.
Mês 1-2
Aprovação dos projetos executivos
CELPE, COMPESA, Prefeitura, ART. Validação de premissas.
Mês 2-4
Pré-comercialização condicional
Lançamento para CRC InnCorporate. Sinais firmes em conta vinculada.
Mês 4
Início efetivo da execução de obras
Mobilização, terraplanagem, marco contratual de pré-venda atingido.
Mês 4-16
Execução completa da infraestrutura
Curva S de 12 meses: terraplanagem → drenagem → pavimento → redes.
Mês 16
Conclusão e entrega das frentes ao concedente
Aceite técnico de COMPESA, CELPE e Prefeitura. Habite-se das vias.
Mês 18
Outorga das escrituras de permuta dos 115 lotes
Registro em cartório. Liberação para comercialização ampla.
Mês 18-42
Comercialização e absorção
Venda dos 115 lotes ao longo de 24 meses. Recebimento progressivo.
Agente Claude — Assistente Estratégico
Análise crítica, sugestões de renegociação, redação de cartas.
Pronto
Não escreva tudo, escolha uma sugestão. O agente já tem contexto do empreendimento ativo. Para análises mais profundas, escreva direto. Em produção, esta conversa é mediada pelo
ai-proxy.innovasphere.ia.br (Anthropic Claude Sonnet) com rate limit e auditoria.Crítica do parecer
Estruturas de renegociação
Carta de renegociação
Riscos ocultos
Benchmark regional
Integração com APIs e Agentes Externos
| Serviço | Função | Status |
|---|---|---|
| Anthropic API (Claude) | Agente embarcado, análises críticas, redação | Conectado · ai-proxy.innovasphere.ia.br |
| BCB Open Data | SELIC, CDI, USD/BRL, IPCA | Conectado |
| IBGE SIDRA | População, renda, demografia municipal | Conectado |
| Caixa SINAPI | Custos unitários de construção por UF | Conectado |
| FGV (INCC, IGP-M) | Índices de construção e geral | Conectado |
| ViaCEP | Endereçamento por CEP | Disponível |
| CAR Federal (SICAR) | Áreas de Reserva Legal e APP | Roadmap |
| SIGEF/INCRA | Georreferenciamento de imóveis rurais | Roadmap |
| Viva Real / ZAP API | Comparáveis de preço (scraping autorizado) | Em estudo |
| OpenStreetMap / Overpass | Mapeamento de equipamentos urbanos no entorno | Disponível |
Exportações
Documentos formais para conselho, contraparte e arquivo.
P
Apresentação PPTX
Deck institucional para apresentação a conselho ou comitê. Capa, sumário executivo, premissas, DRE, sensibilidade, recomendação.
D
Memorial DOCX
Documento técnico-financeiro formal, justificado, padrão InnCorporate. ISA, premissas, orçamento detalhado, parecer, anexos.
X
Modelo XLSX
Planilha multi-aba com fórmulas vivas: premissas, quantitativos, BDI, cenários, fluxo mensal, sensibilidade.
F
Parecer PDF
Parecer formal de mérito assinado, 1-2 páginas, pronto para circulação.
C
Modelo CSV
CSV multi-seção com todas as premissas, cálculos e cenários. Compatível com Excel, Sheets, ferramentas BI.
J
Snapshot JSON
Dump técnico estruturado: todas as variáveis, premissas, resultado dos cálculos. Para integração com BI ou compartilhamento.
Notas sobre Exportações
PPTX e DOCX são gerados via PptxGenJS e bibliotecas client-side. CSV e JSON são gerados nativamente via Blob API. PDF utiliza window.print() com folha de estilo otimizada para impressão. Todas as exportações respeitam a paleta InnovaSphere e contêm marca, data e atribuição confidencial.
Biblioteca de Empreendimentos
Persistência local + JSON portável.
Empreendimentos Salvos